新政下中国房地产业和相关产业发展高峰论坛(3)

摘要：新的发展形势催生新的发展模式。为促进中国房地产业和我国厨卫行业的有机结合，实现厨卫产业化与住宅产业化配套发展，积极响应国家提出的有关方针与政策，2010年9月28日下午，由全国工商联房地产商会、中国五金制品协会和上海市工商联房地产商会联合主...

　　【张雪舟】：尊敬的张理事长，各位领导，各位嘉宾，大家下午好！

　　很高兴能够第二次参加这么一个论坛。去年这个论坛也是在这里，也是在9月份。去年论坛上，也是房地产企业和上下游企业有一个很好的互动。这个论坛随着展览会的不断延续，会越办越好。

　　其实关于房地产的趋势，我非常赞同张理事长的意见。从产业化的发展，从转型也好，提升也好，实际上在房地产市场非常火爆的情况下，这个话题不太好讨论，但是在宏观调控这样一个大背景下，在市场竞争非常激烈的情况下，这个话企业可能听得进去。

　　去年的主题是绿色低碳，经过我们一年，我们对整个公共建筑，包括今天跟厨卫相关的，在绿色低碳精装修方面做了一些工作。下面跟大家汇报一下我们在商会、研究院一些领域的实践工作，希望能够对五金行业、厨卫行业在房地产发展中起到抛砖引玉的效果。

　　因为现在绿色生态和低碳的概念在业内非常火爆，尤其是去年哥本哈根会议之后，但很多企业谈到绿色低碳，总有一个概念，就是说绿色的住宅，低碳的住宅是不是比普通的住宅成本高，是不是绿色低碳会带来房地产价格进一步的上升？所以我在这里可能要跟大家澄清一个概念，无论从全球其他发达国家的经验，还是中国的经验，绿色生态建筑的成本一定是比普通建筑要低的，这个低是建立在全生命周期，绿色建筑也许在前期的设备建造这方面，可能比普通建筑成本增加一部分，但是这个增加在后期运行过程中很快的回收。美国的一个数据显示，前期的运营成本占到全生命周期的40%。所以绿色建筑的成本，也就是全生命周期成本，一定是低的。

　　关于绿色和低碳，目前国际上有很多的标准，在中国国内绿色建筑目前有三个体系，一个是在世界上最流行的就是美国LEE的标准，这是全球市场化推广和商业操作最好的标准，但LEE的标准是以美国的国家标准和美国的建筑标准为依据的，所以国内很多高端项目参加LEE的评价的时候，很多标准的基准点，可能在中国的项目不是非常合适。所以目前LEE比较集中在北京、上海一线城市非常高端的对外物业。因为世界五百强的很多企业在选择区域总部，办公场所和生产研发中心的时候，都不约而同要组建建设项目要LEE认证。住建部从05年推出了建筑评级的标准体系，三星级，它的评价体系非常倾向于大众的领域。这个是我们和清华大学的评价体系。目前三个体系在国内都得到了非常好的应用。

　　从去年开始，由于哥本哈根会议带动，在低碳方面，尤其在建筑行业非常关注，有很多专家提出整个中国的房地产或者是建筑行业在整个碳排放当中占到了50%的比例。我们商会也是从去年下半年开始关于在住区的减碳评价方面做了研究，今年大概在第四季度，我们会把这个汇编成册。

　　我们今年发现很多业内媒体在宣传绿色低碳方面，好象带来一个概念，绿色和低碳的关系目前不是非常明确，有的说我做的低碳肯定是绿色的。实际上我们在这个课题上，我们研究院上半年做了重点的研究，把绿色和低碳的两个关系要阐述一下。

　　绿色的主题无论是哪个标准，基本是三大主题，第一个以人为本，创造健康舒适的居住环境，因为所有建筑都是为人服务的，所以建筑的绿色一定是给人带来工作、生活舒适的环境。第二条就是保护生态，节约资源，保护环境。第三就是很重要的，人与自然的协调发展。这个从这一两年来密集的自然灾害，整个地球大的气候变化，提出了人和自然的协调关系。这三大主题业内比较公认是绿色建筑的主题。

　　而低碳可能不太一样，去年哥本哈根会议上看到，一个是发达国家以美国、英国的发达国家，另外一个是发展中国家，这两个阵营对于气候变化和二氧化碳排放有截然不同的态度。无论这几大标准，都是一个综合评价体系，我们分成五个体系，LEE分成八个体系，这里面是综合评价。但是在低碳方面，我们目前就是一个指标，以二氧化碳为衡量标准的温室气体的减排。还有一个就是量化，既然是二氧化碳减排量，一定要量化，运行期间每这个项目基本建筑减少多少公斤，我们都可以算出来，一定是量化的，而前面这个绿色，是量化、定性定量的综合评价。低碳一定是一个单一的量化的指标。

　　目前欧美提出的碳税的问题，我们国家提出环境税，包括碳交易的税种，现在发改委、环境部都在研究，包括清洁发展机制，碳排放权的交易，无论哪个指标都是要把碳排放值和金融属性相关联。碳将来会成为类似于大众消费品的国际通用的流行的指标。包括今年我们在技术标准，我们正在和央行研究紧密合作，试图在金融评级、信用系统当中，当然这是中期的目标，远期还是跟金融、贷款的利率，贷款的方式上，都能够和绿色、低碳的企业行为紧密挂钩。

　　所以看到这两个主题还是有绿色、低碳还是有很大的区别。绿色呢，从目前的这本手册来说分成五大体系，基本上建筑物外面的和小区内的，水环境，公共区间的交通啊，第二个能源环境，建筑节能的问题。第三个是室内的环境，绿色不能因为节约环保，导致了室内环境的下降，尤其是中国还是要不断提升室内的居住环境和品质。第四个是水环境。今年年初西南地区的大旱，可能能源的缺失可能带来我们发展速度的下降，带来生活品质的下降，但如果没有水，带来的不是发展的问题，而是生存的问题。如果没有水，人还有动植物都会面临灭顶之灾。所以水在中国比能源更加制约发展，尤其在西部地区，水的问题变成了制约经济发展最核心的内容。所以水在中国的建筑业中是比重非常高的，在美国的评价体系和我们的评价体系中水的权重是完全不一样。第五个材料资源，资源再利用的问题，还有垃圾处理。这五个方面基本上涵盖了我们评价一个项目，从这五个方面做得怎么样才能评价你这个项目是否绿色，是否生态。基本上我们跟国际也是接轨的，要从这五个方面去回答你这个项目是否绿色。

　　而低碳一定是定性、定量的，后面很多项跟碳排放有关，但是要它量化的话，由于科技的进步，还没有把相关的碳排放都量化。我们参考了很多国外的碳排放模型，我们能够做到的是四个，一个是建筑节能的二氧化碳排放量，绿色系统，对二氧化碳的吸附产生氧气。第三个是节水，节水的二氧化碳减排量中可能比例不高，大概只有2%不到，但是水是制约经济发展的核心因素，所以我们坚持把水放得比较重。第四个就是交通。最近我看环保部有一个报告说，目前中国大中城市的环境污染主要由机动车排放导致的，所以我们知道交通，尤其是汽油、柴油的燃烧产生二氧化碳，是城市中二氧化碳排放很重要的比例。但是很遗憾的告诉大家，目前由于科学的公式还没有很完善，我们只能做到在住区内的交通，每个车位每天少开一公里，算一下产生多少二氧化碳减排，至于区域外的，是公共交通还是骑自行车，减排多少，很遗憾，我们还没有算出来。目前交通这边，我们只能把区域内的二氧化碳减排放进去。当然我们随着科技进步，我们就会放进去，比如说垃圾处理的问题，建材的问题。很多专家非常希望把生产当中的二氧化碳减排放到我们当中，但是可以这个工作量还是非常非常大。所以看到绿色和低碳里面的内容有所区别。

　　能源最高的还是能源与环境，其次是住区选址与环境，这两个比例在美国的LEE标准差不多。住区水环境，我们在水环境，在中国占到五分之一的比重。在美国的LEE标准中，对水的比重只占九分之一，它的水资源相对比中国丰富得多。所以美国的住区评价过程中，水环境的比例比较小，但是中国的比例比较大。其他的部分都差不多。

　　后面是我们这五个体系中，500分的评价体系，我们在做低碳过程中，每一条我去看看，这一条和绿色的评价标准和碳有没有关系。能耗是什么？无论是天然气、电还是煤，都是二氧化碳排放的一个关键因素。所以能源与环境百分之百的绿色评价指标是和碳有关的，其他的很多无关。比如说保护当地的历史文物，这是一个很关键的绿色发展目标，但是这个和碳排放是一点关系也没有。所以我们算了一下住区里面34%的指标项跟减碳指标有关的。

　　第三部分室内环境17%，住区水环境19%。我们加起来500分的绿色评价体系中，41%的指标项是和减碳密切相关的，但还有59是和碳排放无关的，比如说人文的问题，景观水效果的问题，室内装修的空气质量问题，所以这个很清楚的阐述了一下碳排放和绿色的关系。所以我们讲绿色和低碳作为建筑的评价指标，绿色是三大主题，低碳是四个属性，主旨不同，功能不同，但是这两个互相之间相辅相成的，我个人观点绿色是一个更大的主题，低碳是绿色重要的有机组成部分。但目前碳排放阶段性五到十年内最关注的。比如说03年SAS关注室内环境，通风的问题，如果谈SAS健康有关的话，室内健康百分之百有关，但是能源关系不太大。所以从整个社会关注的点不一样的，但是目前我们最关注的是低碳。

　　另外，我们正在和北京的环境交易所还有上海、天津，都在跟他们探讨，能不能把房地产碳排放的指标进入到交易系统。可以通过二氧化碳减排来进行统一定价，为以后碳货币化提供依据。这个表是我们去年拿了十个住宅项目验证了一下，发现有一个很重要的现象，可以看到我们在碳排放，其中定量贡献最大的是可再生能源，占到56.3%。大家在世博会看到，包括英国馆、德国馆，包括中国的企业馆，都提出了绿色低碳的主题，所以我们看到世界上的低碳建筑也好，绿色建筑也好，一个不约而同的共同点就是再生能源，都起到了非常大的作用。如果你谈一个建筑是一个低碳建筑的话，再生能源成为你的必备项，再生能源在你整个小区的能耗的比例要超过15%到20%之间，才能说你在低碳方面做了很大的贡献。

　　而绿色不同，五个指标，每个指标100分，我们要求每个指标都要达到60%，其中有两项可以达到80%，比如说我可以选住区环境，比如说我可以选水，我也可以选节能，北方很多建筑节能做得非常好，这两项是你自选的，但是如果把低碳加上去的话，第二项建筑节能能耗的问题是必选，再生能源必选。所以不同的项目示范要求不太一样。

　　在能源消费市场化的过程中，低碳的房地产发展肯定会促进可再生能源的发展。集中讲一下，我们讲的是减碳，你有一个基本值，跟谁比。我们知道我们国家在哥本哈根会议之前，国家提出了中国2020年单位GDP排碳量要比2005降低40%到45%。2005年前后，我们国家对50%建筑节能提出了强制性的要求，原来只是北方提，像上海不提节能的，现在基本上全国性执行了。所以能耗的话，我们就以05年国家出台的建筑节能50%基本值。水这里面我们有一个各个城市有用水定额，这个基本上是03年的数据，我们有一个用水定额，通过设计，你的用水定额减少多少。

　　绿化系统，参考的是台湾地区的指标体系，把40年二氧化碳固定量，比如说草坪二氧化碳，人工修建草坪，二氧化碳贡献率是零，可能会带来景观效果。我们参考台湾地区的标准，把600公斤/平米作为标准。

　　我们做了一些案例，第一个是上海的项目，它的一个特点，其他建筑节能可能56，但是它有一个特点，它的热水全部采用太阳能热水，因为它是高层建筑，整个热水能源采用太阳能。我们算下来，总的减碳量21.97公斤。如果把总的建筑乘上以后，每年减碳量6300吨，大概一度电差不多是一公斤碳，所以我们算出来315.1万元。

　　北京的项目，这个项目建筑节能做得非常好，是70%。采用了燃气热水器，所以整个节约了20多公斤。

　　最后算下来，这些建筑都是已经建成的项目，它们平均算下来每平方米每年做到20公斤减碳，如果推广下来的话，十个项目可以达到减碳4万多吨，全国100多亿的建筑改造的话，住宅可以带来1亿吨的二氧化碳减排。这个数据我们在今年3月份的两会的时候，我们以提案的方式提上去，从绿色低碳的角度推动房地产的发展。

　　公共建筑，住区方面有一个很重要的概念，我们前期会增加一点，平均成本增加5%到10%，住区当中，后期运营费用减少是业主新手的，所以投入和产出不是同一个主体，所以这个导致了房地产商想得比较少，因为后期的受益不归他。目前我们在推动国家推出一些普惠型的政策。在公共建筑上，可能这个事情会有突破。酒店、写字楼、商场，而持有性物业的特点，前期的开发和后期的运营是同一个主体，这个时候你去跟他绿色低碳的问题，他就要算一笔帐，我前期投入多少成本之后，可以后期带来多少成本的降低。基本算下来，很多建筑，两三年，前期的投入就可以马上回收。我们发现在公共建筑上，绿色低碳建筑的推广，会比住区建筑上可能会更容易一些。另外公共建筑的能耗比住区建筑的能耗要高。公共建筑在再生能源和运行管理方面，我们今年发现会有非常大的作用。管理策略就是管理模式，一些检测点，一些软件，并不需要大的硬件的改动。

　　刚才讲的绿色项目，在第五项，材料与资源下的很重要的指标，就是在01年的时候，把精装修作为必备项，但是由于当时整个市场发展的状态，我们这个指标项没有很严格的执行，因为市场上还是对精装修住宅，消费者也好，开发商也好，还是很犹豫到底做不做。但是今年在绿色低碳的示范项目中，很多专家提出，如果一个项目是毛胚房的话，不太好意思说是绿色低碳的建筑，可能会有很大很大的障碍。因为今年项目都是非常大，都是上百万的项目，我们对这些项目提出要求，再想按照这个绿色低碳评价的示范项目来做的话，一定要做到精装修，精装修已经成为绿色低碳的一个必备指标，这个可能对于大家是一个好消息。精装修的话，会跟零售的模式会发生比较大的变化。我想国家政策不断向这个方向的推进，绿色低碳的转型是不可逆转的，而且会成为未来非常重要的主题。

　　今天我们讲绿色低碳的集成商之外，越来越多的企业需要精装修的楼盘，对于精装这一块，很多开发企业说不是我不想做，而是我不会做，或者是对当中的成本很难控制，所以我们也希望这一块在原有的工装基础上，希望在建筑房地产精装的集成概念上能够走出一步的话，至少对绿色建筑项目的实施上会有促进作用。如果做精装项目的话，产品企业一定要在最初的时候介入到户型设计，建筑模式的设计当中，这样才能在装修当中避免很多问题。

　　所以我想以后有机会的话，跟企业有更好的沟通，尤其在绿色低碳的指标方面，厨卫产品，尤其是燃气、热水器在整个能耗中比例是非常非常大的，必须要有绿色的项目支撑作为配套。所以很高兴在张理事会的领导下，我们两个机构能够紧密的合作。

　　最后，预祝本次论坛圆满成功。谢谢。

　　【主持人】：感谢张雪舟先生的精彩发言。下面有请宁波埃美柯铜阀门有限公司董事长沈国强先生上台演讲。

　　沈国强先生，现任宁波埃美柯铜阀门有限公司董事长兼总经理，是宁波市十、十一、十二、十三届人大代表，中国五金制品协会副理事长，全国阀门水暖专业委员会会长。

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