新政下中国房地产业和相关产业发展高峰论坛(7)

摘要：新的发展形势催生新的发展模式。为促进中国房地产业和我国厨卫行业的有机结合，实现厨卫产业化与住宅产业化配套发展，积极响应国家提出的有关方针与政策，2010年9月28日下午，由全国工商联房地产商会、中国五金制品协会和上海市工商联房地产商会联合主...

　　【主持人】：感谢胥建新先生的发言。再次感谢嘉宾们的精彩发言。今天难得有机会我们这么多领导、嘉宾，企业代表齐聚一堂，当然要有些特别的环节。所以这次我们也为大家精心准备了一个精彩的对话环节。有请我们的对话嘉宾：

　　中国五金制品协会常务副理事长 石僧兰女士

　　全国工商联房地产商会执委会主任 张雪舟先生

　　宁波埃美柯铜阀门有限公司董事长 沈国强先生

　　华燕置业发展有限公司总经理 胡炯先生

　　江苏新城地产股份有限公司采购部总经理 胥建新先生

　　在接下来的时间里我们将主要谈谈“厨卫产业链整合及产品升级在住宅产业化中的作用与发展趋势”这一话题。

　　说到产业链，聂梅生会长曾经指出，“房地产在产业链中是最大的买家”。也就是说，在整个买地造房的过程中，开发商面对的并不单单是买地和卖房这两个动作，其中还涉及对上下游材料的购买，同居住相关行业的合作。因此，之前几位嘉宾发言中也都提到了“绿色住宅”，住宅产业化这些人们日渐关注的名次。那么这些对于我们厨卫产业链的整合、厨卫产品的发展提出了哪些要求，又带来了哪些机遇？我们的厨卫产品在这其中将会起到怎样的作用？首先我想请我们中国五金制品协会常务副理事长石僧兰女士，来谈一下，您觉得新政下中国房地产业的发展，对于我们这样一个厨卫产业提出了怎样一些需求？

　　【石僧兰】：谢谢主持人。各位代表，新闻界的朋友们，大家下午好！

　　首先非常感谢在百忙之中参加这个论坛。这个论坛是我们和全国工商联房地产商会、上海工商联房地产商会一块商量的。这个题目是“新政下中国房地产业和相关产业发展”。因为五金制品行业还有厨房和卫浴产品行业的管理在五金制品协会里面的。卫浴和五金产品，怎么样跟房地产更好的配套起来。

　　这几年我们一直在找这个接口。因为现在房地产非常火，特别是住宅产业非常的火，但是很多的人买到房子以后，都要进行二次装修，第一造成了很大的浪费，第二，很多人买了房子非常高兴，但是跑装修市场，精疲力尽啊，然后请的装修公司也不知道质量怎么样，不放心，天天要到现场去看，花钱买东西倒不是主要的，关键是不是每个人都是内行，种种原因，也迫使我们这个厨卫产业怎么样和房地产更好的配合。得益于这两年精装修市场的启动。当时我找张主任还有聂会长，我说我们厨卫产业怎么样和房地产精装修，作为你们配套的产业链上发挥作用。对我们的生产企业来说，也非常的迷盲，当然海尔做得比较好，海尔有自己的房地产公司，配它自己的产品，但是90%的企业都要去找配套。那么作为小企业，房地产公司又比较大，他又进不去，特别是做单一产品的小企业又进不去，但是产品做得非常好。在这种情况下，怎么样推动精装修当中我们来做点工作，这两年一直在做这方面的思考。另外特别为做整体卫浴的企业，不要自己再去一家一家去跑，一家一户的去做。第一没有规模，没有规模就没有效应，没有效应带来成本非常高，最后导致谁都是一个受害者。老百姓花了钱，买不到物有所值的产品，房地产这边，也是到处去找，他也不知道这个产品最适合不同层次的消费者需求。我今天听完之后，我觉得今年的论坛比去年更进了一步。沈总刚才也是讲得很好的，他也是要进入房地产精装修。刚才看了徐总讲的，现在也需要精装修，很多公司自己在做装修，房地产和装修一起做。这样的话，对大家都是有好处的。

　　所以我在想，在美国，我是96年考察美国市场的时候，美国是这样的，你这个房子可以不买，买了之后，你就不能二次装修，二次装修罚你300美金。当时我们就提出来了，中国的浪费太大了，什么时候我们消费者能够买到精装修的房子就太好了。现在看起来，今天这个论坛又往前迈了一步。按照今天论坛的内容走下去，我们这个日子应该很快会到来的，大家都需要的，我认为就是市场需要的。

　　【主持人】：谢谢石女士。石僧兰理事长的发言很实在，从生活角度出发，确实作为消费者来讲，面临这样的困扰，很多牌子，他也不知道选什么，可能我们厨卫企业在这边埋头苦干，做了整套的产品，但开发商的房型不符合，如何更好的进行交流，确实需要我们协会、需要我们的企业共同努力的。刚才石女士提出了对于我们行业发展的期望，接下来有请张雪舟主任，您觉得我们房地产这样一个住宅产品化发展，需要一个怎么样的厨卫产品？

　　【张雪舟】：很高兴能够在石理事长后面介绍我们的经验。我们聂会长和张理事长去年碰过一次面。最早聂会长建设部的时候推进产业化，从政府的导向方面推进做了很多年。现在从政府和市场两条腿共同走的话，才能更好的导航。比如说绿色的事情，原来政府也是推的，但是力度上，没有配套政策的话，可能也不是很好。但是从消费者选择的话，可能推动力会非常大。

　　其实精装修这一块，我本身也是行业的，但也是消费者。我在96年的时候，我们家装修的时候，全是自己跑的，然后我自己买房的时候，我就下定决心一定不买毛胚房，04年买房的时候，当时北京精装修房不多，最后还是很荣幸的选到了一个位置很好的精装修。带来的效果，第一我自己省心，第二最重要的，当时我们那个房子精装修的，隔了两年以后，二手房的价格是最高的，不存在二次装修的干扰问题，所以整个物业价值升得非常非常快。但是旁边的项目，毛胚房还有一部分没有住进去，对物业的影响是非常大的。我们商会当全面推进像新城这样国内知名的企业，今年是30%，明年是40%的速度，可能不能强要求所有的企业都去做。99%的开发企业都精装修这一块没有任何的经验，找不到合适的合作伙伴。如果市场推动的话，如果消费者都愿意，尤其是我们二次置业的话，如果消费者能够认清到装修的重要性的话，市场推动的话，新城可能马上40%、50%的比例可以上来了。原来我也在政府工作过，在政府引导下这条道路同样重要。我们行业的作用，是制订行业标准，形成行业间的互动，能够为市场化的推动提供很好的帮助，这才是我们行业协会最主要的作用。所以我们从去年开始，联合主办这样一个论坛，在国内最著名的展会里面，这是我们两个行业组织共同推动的重要工作。我们今年为了绿色低碳项目中，必须做精装修这件事，商会今年开了三次的座谈会，今年1000多万平米的项目要做精装修，当然像新城这样子很有经验的，他自己来做，但是99%以上的开发企业，以前都不做精装修的。现在我们抓得更多是集成家装。关键装修里面有一个均好性，这也是一个家装集成很重要的方面。家装公司是一回事，但是家装公司和房产公司缺乏一个集成的概念。

　　我们最近精装修方面也在不断推动。现在第一步把开发商扭过来愿意做精装修，然后再和厨卫产品做结合。我先介绍到这里。

　　【主持人】：感谢张主任，也是循序渐进的发言，提到我们最近在忙的这些事，推动精装房的步伐。我们也经常在网站上做调查，之前可能觉得四五十岁的中年人还比较保守，还是比较喜欢一些毛胚房自己去装修，但是调查下来，其实他们二次置业的时候都愿意做精装修。而且价格体系，他对比起来，精装修比较适合他们，可能那些小年轻我们也知道，有些装修直接抄的样板房，不如如此的话，就提供直接装修好的房子给他们。

　　接下来想请企业的代表也来谈一下。首先先请新城地产采购部总经理胥建新先生谈一下。

　　【胥建新】：首先感谢各位领导和会务组给我这个机会。

　　我们现在也是在一个学习的过程中。真正精装修是从06年在上海嘉定一批别墅房做精装修了。做下来了之后，当时的接受度不是很高。07年我们有项目在启动，我们董事长说要做实实在在的东西，让老百姓买了之后不后悔的。我们公司做出来之后，得到了很多好评。也对我们公司后续精装修也提供了宝贵的经验。当时我们在常州六栋18层的高楼，而且到目前为止大家感觉非常好，而且已经涨了五分之三的价格了。但是在这个过程中，我们走得非常艰苦。实际上工装和家装是不同的概念。因为家装公司的规模比较小，如果作为一个房产公司，一下子几百户，装修公司的技术够不够，人员够不够，经验够不够，是否站在房地产的角度看待事物，如果你个人装修的话，有一些瑕疵，他可以解释解释，但是我们针对的是一个大的群体，我们不能有瑕疵，也就是说我们当时提出来完美交户。所以在这个过程中，虽然我们走得很艰苦，但是总体来讲，收获大于艰苦。因为这个房地产精装修是一个趋势，如果房地产公司不做精装修的话，可能会落后或者会被市场淘汰，因为这个都是业主所需求的。所以明年我们会有40%的精装修的量。所以在这里，我也希望厨卫产品的供应商，对我们给予技术上的支持和信心上的支持和其他方面的支持。

　　【主持人】：谢谢胥建新先生的发言。可能消费者自己去装修的话，如果有问题的话，可以修修补补的，但是精装修是面向整个消费群，所以对于集成化的家居设备的提供商和房地产都要面临的问题。

　　接下来先请沈国强先生谈一下。您听了几位嘉宾的发言，以及您作为厨卫企业的代表，您觉得我们在和开发商交流的过程中，我们有一些怎样的经验可以跟大家分享以及我们遇到了怎样的问题？

　　【沈国强】：谢谢主持人。谢谢各位领导，提供这样的平台，刚才听了之后，很受启发。

　　我认为精装修房是一个趋势，无论是30%、40%，这是一个趋势，以后必然是走这条路。在走这条路当中，今天主办单位，把住宅的生产企业和厨卫的生产企业放在一个平台上进行交流，我认为石僧兰会长讲的一样，有这样一个平台，我们两者的结合点可以找到。

　　确实在精装修整个推进过程中，厨卫企业要展示的舞台是相当广的。我认为一个就是我们要积极的配合好住宅企业在开发当中，像新城说的一样，我们要积极的配合广大的住宅生产企业。他们在住宅开发中我们把最好的产品介绍过去。再有一个，我们要把我们生产的产品跟老百姓所需要的，跟住宅设计所要求的，能够很好的结合起来。比方说一个陶瓷的座便器，在销售当中，会遇到这个问题，离开墙面多少距离，设计的时候比方说是3公分，那么装修的时候，尺寸变了，变成25了，那你买了没有用了，要去换，一换之后，打包的东西没有用了，退又退不了。所以我在考虑，在这方面，住宅企业、设计者和生产企业有一个有机的结合。标准化、系列化的配套有一个好处，大大的符合政府推广的低碳环保的要求。确实来说，给老百姓提供的是一个方便、舒适的房子，拿着行李就可以住的房子，而且省了很多重复的。从进水管道的布局到出水，我看到新城老总在设计当中，已经把软水跟纯净水设计进去了。因为软水和纯净水，确实很多精装修房子里面是有了，但是往往没有处理好，软水和纯净水的处理器到底装在哪里好，如果装得不好，影响水压，打不开了，或者像四五点使用的时候，水打不开，因为它有一个压差值，如果整体设计的时候，完全可以把这个压差解决掉。如果一家一户安装，就解决不了这个问题。确实住宅开发商已经在这方面领先了，生产企业要很好的配合。

　　再有一个共性和个性的处理问题。精装修房子解决了共性的问题，但还有个性化的要求。如果我们再进一步，在共性的基础上，像买汽车一样的，有一个菜单式的服务。我去看过澳大利亚的，他所有的房子，比方说座便器、厨卫产品，你都可以打勾的。比方说厨房间我喜欢的台面颜色，我喜欢的立面颜色，我喜欢的水槽要大一点小一点，如果在共性的基础上进行菜单式的打勾，这个更加好。而且现在厨卫产品的制造商完全能够满足。但是现在目前的销售是一个问题，因为买房子的时候，设计稿都已经定下来了，在满足共性的基础上，逐渐逐渐也满足个性的需求，这样的话，就有一个完美的结合。

　　谢谢。

　　【主持人】：谢谢沈董事长。您提到的菜单式的服务，我们也是蛮期待的，希望早日实现。接下来请华燕置业发展胡炯先生来谈一下。因为你刚才的发言中有提到过房地产长三角的机遇以及向二三线市场发展的现状，能不能深入的谈一下，二三级市场相当于一线市场，对于楼盘的需求有没有差异？或者是样板房结构有没有差异？

　　【胡炯】：简单谈谈我的看法。至于产品在各个层次，各个地方的受众对产品需求的多样性是必然存在的。

　　至于哪个地方对于哪种款式，比较喜欢，那是要根据各个地方的情况来看的。

　　今天是房地产业和相关行业，主要是五金厨卫行业一个互动的论坛。我想从这个角度谈谈我的看法。

　　刚刚我的发言里面其实已经讲到了住宅产业的未来发展趋势，一个是全装修，一个是低碳，这两个趋势不会改变的，沿着这两个发展趋势里面有很多机会。我重点讲一讲房地产跟全装修，这个里面的机会很多，商机也很多。但是就目前来说，做得很不好。我们上海市政府有一个指导性意见，要完成一个指标，但是到现在为止其实完成得不好。我们跟客户打交道很多，我们感觉到很难推动。其实我们也分析过，我们感觉是产业链的问题，目前房地产的产业链到今天为止还没有分得很清楚。刚才会长也讲到在国外分界线全部都是精装修房，如果要二此装修要罚款，关键问题它的产业链很清晰，建造商就是建造商，不是投资商，投资商不是建造商。现在很多建造商就是投资商，投资商就是建造商。如果把建造商和投资商区别开来，投资商就是资源整合的，它要整合设计、市场调研、产品定位，整个设计过程中，对今后我的目标客户群是什么，也知道全装修是一个趋势，全装修是一个怎么情况，我这产品的目标客户是哪些。这一类目标客户群，老年人是老年人的生活习惯，年轻人是年轻人的生活习惯，再引入相关的产品，能够引入到设计阶段，就是前置。只有产业链搞清楚了，才能做到这一点，否则的话，很难做到。

　　第二个情况，也正因为中国房地产发展时间很短，在这过程中，第一批买房子的人，几乎都是自己装修的。因为有两个原因，一个原因开发商不愿意装修，第二个老百姓也不愿意买精装修房子，他想要个性化，当他搞过了之后，觉得我下次买房，我再也不要买毛胚房。现在很多很多人已经第二次置业了，所以现在机会到了。在这过程中，由于之前发展得不是很好，跟家庭装潢相配套的生产企业，其中还不仅仅是厨卫，还有很多了，发展得不健全。在这个过程中，我的感觉就是房地产产业链，目前看起来，逐渐逐渐恢完善，对于精装修房的需求越来越高，不管是政府还是百姓，包括投资商还是开发商，对于产品提供商机会也多，在这种情况下，这里面还要有创新，服务创新。我不是说产品创新，我们说服务手段创新，怎么样把我的产品能够有效的嫁接过去，这个创新我感觉有这么一个情况，就是不断是开发商做集成还是由专门资深的行业，就是房地产装修的集成行业，因为它是不生产商品的，这个项目需要有市场需求，你那样做市场没有需求的，然后上生产厂家也很安心，让需求方也很好的对接。这样一来对房地产精装修的步伐能加快。现在我们碰到很多，施工单位你总包，然后我们要搞全装修，搞一个设计方案，也是你做，其实他是搞土建的，他也去搞总包，然后这里找一个装修队。如果要推动房地产产业化的发展，推动全装修房的发展，两个方面动脑筋，第一个产业链要很清晰，第二个创新，至于能不能资深这个行业这个先不说，我觉得要创新我们的服务手段，这个很重要。

　　【主持人】：感谢张总。在我接触到的一家装修公司，在网上操作的，他现在在研究各个样板房，根据这个样板房来设计很多套的住宅平面图，再给它配套一些相应的产品，有点类似这样的感觉，但它只是一个企业行为。不知道我们两位协会的领导，对于这样一个操作模式，你们是怎么看的？你们觉得这个模式如果真的运作的话，最好需要哪一个第三方来进行调控？

　　【张雪舟】：我非常同意胡总讲的，这个产业链缺一个环节。家装公司和工装完全不一样的。所以我刚才提到家装集成里面，应该再有一个专业领域，他来负责去配置产品，他来负责工程监理，负责产品验收，甚至长期服务的维护。我想在精装方面，原来是很多家装企业，当时四五年前，商会推动过一次把很多家装企业和开发企业放在一起，但是家装是针对个人的。现在我们换一个思路，是否有一个第三方的机构介入这个事情。刚才说的网上的模式，将来肯定网络是未来很重要的工具，但是至于网络怎么跟实际的工程来衔接。我们原来有一个课题叫产业化的集成平台。所以网络将来会是整个产业设计过程中很重要的。包括产品的选择，现在很多家装开发企业数据库非常非常多，从里面怎么挑出好的，反馈好的，服务好的挑选出来，网络会发挥很大的作用。

　　第三方的集成的介入，我认为是一个非常不可或缺的，可能是一个新兴的，因为美国的产业化不一样，我们目前土建只能做土建。所以需要一个第三方。

　　【石僧兰】：刚才主持人的问题，我是这么想的。我刚才听完，特别是两位房地产开发商，我深受启发。怎么样向市场提供无瑕疵的房子，我在琢磨这个事情，无瑕疵，让老百姓非常满意的房子。我们作为厨卫产品，怎么样满足房地产商的需要。以后再开会的时候，我就要提，如果房地产开发商需要我们的产品的时候，我们做好了准备了没有，我们是否能够满足无瑕疵房子的需求。

　　刚才这位胡总说的我也非常赞成，首先产业链要划分清，为什么我们推广精装修这么难。其实在几年前，我当时还是在做北京市市长的时候，就提出来三年之内北京市的精装修房子达到多少多少，为什么走得这么慢，就是产业链分得不是很清，自己不知道在产业的哪一段发挥作用。但是我们现在在往前走。我想这个事情随着经济的发展，思路慢慢会理清的。刚才提的第三方装修，这个想法是不错的。

　　刚才主持人讲的网络，网络现在发展非常的快，我自己的认为，网络设计得再好，它只是一个图纸，图纸就是虚拟的东西，那怎么样把虚拟的东西变成现实，必须实践，和我们的产品有机的结合，就是说用实体经济和虚拟经济，尤其结合以后，在网络上会成为一个消费者去采购的。如果单单的为了在网络上想象当中怎么设计，设计得再好，它也是一个图纸。它跟电子商务不是一回事，电子商务是一个销售的模式，我觉得应该和实体有机的结合在一起，这样才能提供实实在在的，装修业需要的，最后达到无瑕疵的房子提供给消费者。

　　【主持人】：谢谢石会长。如果让美丽的效果图真正出现在消费者的生活中，也是值得我们进一步思考的，不仅是这一次的论坛，能够通过这次探讨，给到住宅商也好，厨卫企业也好，这样一个交流的机会，进一步接触的机会。现在想问一下在座的房地产商或者是厨卫企业，有没有想彼此互相伸出橄榄枝，但是有一些困难的，跟我们的领导进行一下沟通。

　　【嘉宾】：今天有这个机会跟大家交流，很有启发。今天这个会议比去年的会议开得更好。今年讲到了一些实质性的问题，对于企业来讲，应该说有很大的帮助。

　　去年我来参加这个会的时候，带着什么心情呢？我想为自己的闺女找婆家的心情，我们自己的产品，那时候做得还是不错，如何把我们的产品能够提供到确实需要而且能够配套的地方，带着闺女来找小伙子的心情。我们开展了一段时间工作之后，也和一些房地产商进行了合作和接触。我们在上海和青岛也做了不少。刚才谈到如何更好的和房产开发商前期的配套，我觉得非常非常重要。从刚才新城讲的，和我们想的几乎同步了。从人体功能学上分析几个问题，这一点我们也感到很欣慰，因为我们是生产淋浴房的厂家，我们可能从人体功能学上想得更多。我们发现和房产开发商销售、配套安装一系列过程中，感觉到有些地方的布局并不是非常的合理。所以我们也碰到搞这方面的设计的人员，我们对淋浴房设计很困惑。作为卫浴生产的企业单位，我们的通路、通道还太少，这使我感到很困惑的，如何更好的把我们的产品给那些真正需要的客户，有一些房产开发商想找到我们这样产品的，我们感到很累，这个通路还没有完全打开。今天是五金协会和工商联房地产商会的高层领导在重视这个问题了，我们希望更要细化一点，光有橄榄枝不行，还要有配备。

　　【主持人】：谢谢这位嘉宾的发言。我想确实也说出了广大厨卫制造商的心声。我们这样一个橄榄枝伸出来了，我们下一届论坛就搞一个这样的活动，让房地产商进行选择，也让厨卫厂商也来进行选择，会后可以进行合作。我们现在这些资料也有，我们也可以进行这样的操作。希望这次的论坛，能够起到这样的效果。最后两位领导能不能给我们做一下总结发言。

　　【石僧兰】：我总归呢，我觉得有点惭愧。我觉得刚才前面几位专家讲的，现在大家都认为非常非常的需要，房地产开发商也需要好的产品去配套，那我们做得好的产品，也希望更快的进入到房地产商这里，我们怎么样把通道打通，下一步研究怎么样把这个通道打通，跟房地产开发商，跟厨卫产品的制造商，把这个通道打得宽。

　　【沈国强】：我认为可以搞一个配套目录，因为很多省市里面有配套目录的，现在淋浴房生产企业很多，首先要有一个积极性，可以从配套目录当中，协会可以把关，哪些单位已经符合这个资格的，如果没有这个资格的，你不要来凑热闹。五金协会把这个关，房地产协会提供一个平台，两者用配套平台结合起来。

　　【石僧兰】：我最后一句话呢，回顾过去，展望未来。过去大家已经找到了我们要做的工作，展望未来，我希望在我们现在的基础上，下一届做得更好，更实在，确确实实把我们目前大家都需要找到的通道找出来。为我们中国的房地产配套做一些工作，为中国房地产精装修做一些我们应该做的工作。

　　我们协会愿意搭建这个平台，也愿意很负责任把好的产品提供给开发商。让我们广大普通的老百姓得到实惠，这就是我们的目的。

　　【主持人】：好的，非常感谢几位嘉宾精彩的思想碰撞。 我们也希望这次论坛能够起到这样的作用，即为房地产商与厨卫制造商的合作提供一个直接的交流平台，而一个产业的成熟也一定是以相对单一的业务，相对单一的产业，发展到相对的丰富，从相对无序到有序的过程，最终形成一个完整产业链。我们也希望我们的厨卫企业能够牢牢抓住这样的机会，完善自己的产业链，升级自己的产品，更好地迎合住宅产业化的需求，也希望我们的房地产商都能找到自己心仪的适合自己的家居产品供应商。

　　今天的论坛到此结束，期待明年我们再次相会，期待我们的专家、企业代表为我们带来同样精彩的对话。最后有请我们的嘉宾与来宾一起上台合影！

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