直播：新浪家居二三级市场抢攻战主题论坛(3)

摘要：新浪家居、《地板新时代》和江苏省木材行业协会联合主办的“2011年地板企业二三级市场抢攻战论坛”，一起探讨2011年地板行业新市场的拓展，为更多地板企业发展提供前瞻性的思想盛宴。

　　【主持人】：地板行业这两年的发展不仅遇到一系列挑战，其中也有一定的机遇，地板行业的发展遇到的困难促使大家开始看上游产业链的变化，可能刚才张主任也提到地板企业一直在想渠道为王，既然一线市场有了萎缩，二三线城市就成了焦点，那关于二三线的房产数据是怎样，我们非常高兴请到CRIC上海副总经理付琦，希望给大家带来一些有用的信息。

CRIC上海副总经理 付琦

　　【付琦】：各位领导大家好，今天是我在地板行业的第二次演讲，昨天在圣象那边举办高峰论坛，也讲过相关的内容。

　　确实像刚才张主任说，整个行业在未来不久可能会碰到瓶颈，感觉到一些寒冷，这和上游房地产行业受到调控是有关系的，但是我觉得不用特别担心。接下来我就一些个人的观点和大家做一些分享，今天的论坛的主题是抢占二三线城市。我个人的观点是应该稍微加一个字，把二三线城市改为二三四线城市，我觉得二线城市市场容量有点饱和，而三四线城市是需要我们地板企业去开拓的。

　　为什么这么说呢？我们简单看一下最近的数字，确实最近的市场很不好，2月份上海的商品住宅成交量只有17.5万套，已经跌破了历史最低点，不仅是一线城市，还包括二三线城市也有了问题，这是城乡结构的问题。

　　我们可以看一下整个2月份全国主要的二三线城市当中表现的都比较好，为什么呢？虽然说2月份的成交和1月份的成交量毫无疑问是下滑的，如果我们和历史的同期相比整个二三线城市基本不像上海这样，达到了历史的最低点，都没有那样的寒意。这当中需要解释，我们上海、北京这样的一线城市之所以在2月份创出历史新低，最主要在于1月26号出台了新国八条，对市场影响最大的是限购政策，有钱不让你买，由此一线城市的成交量跌到历史最低点。二线城市也受影响，因为限购政策规定了直辖市、省会城市。二线城市今年受到的影响在2月份没有感受出来，哪怕3月份的前几个星期来讲也不是那么明显，仅个别城市出现下滑，最主要的原因在于两个方面。第一，二线城市不是中央紧盯着的城市，所以相对而言二线城市在政策的贯彻执行方面落后一点，脚步慢一点；第二执行层面也适当宽松一点，不像上海严格执行。当然，二线城市客观上也缺乏执行限购政策的客观条件，为什么呢？包括限购政策、差别化的限贷政策，上海可以查到你的每一套房子，但是相对而言二线城市的房属信息化做得差一点，所以这些二线城市状况明显不像一线城市那么糟。中央这些调控政策也没有完成落实到这些三四线城市，所以三四线城市表现反而是非常强劲，不仅成交好，而且价格也在稳中攀升。政策不易解读，毕竟不是房地产内部的论坛。

　　对于在这样一个严厉的调控形势下我们对于整个房地产行业，包括二三线城市都在其中，未来一年当中或者两三年当中会有怎样的判断呢？首先毫无疑问一线城市没有什么太大希望，对上海、北京的判断一定是最低的，而且很难有复苏的机会。一个是在严厉执行调控政策很难复苏，二是即便复苏了一定会遭到更严厉的调控。而主流的二线城市可能也会受到一定的影响，包括杭州；但是当中不是那么主流的二线城市，远离沿海一线的城市受到的影响会小，在未来的一两年当中量会稳中略升，价格也是稳中略升的状态，而三四线城市毫无疑问是最近一两年最主要的机会点，包括我们开发企业也是机会点，包括在座所有行业的企业也是个机会点。我建议从今年开始就开始布局、抢占三四线城市了，为什么呢？因为三四线城市不是从今年开始好，也不是从明年开始好，恰恰是从去年开始好。

　　大家都知道万科，我们中国房地产行业的龙头，全世界年度开发量最大的一个企业，全世界排名第一的万科去年全国的总销金额1000亿，提前了三年完成企业的计划，这是很多人很难想象的，为什么在去年的调控年，09年市场那么好只完成680亿多，去年也是调控年，万科出现了1000亿的成交量，这是因为万科内部出现了很明显的战略转移，他在08年开始布局了三四线城市，在去年结出果实，万科这1000亿的销量34%来自于环渤海，包括沈阳、烟台这些城市，30%来自于中西部和内地，另外是长三角和珠三角，这两个片区占企业份额已经缩减到20%，可以这么说不仅是万科，包括其它一些突破三四线的城市都在去年获得了丰硕的成果，这些成果在明年将进入下游的装修阶段，所以三四线城市恰恰是我们现在值得去抢占的一些城市。

　　我们可以看看，不仅是这两年，如果我们把眼光放得再远一点，我们看一下十二五当中有怎样的机会点，首先我想说的是整个房地产行业的规模依然会继续扩大，前两天还在看我们上海之春的房展会，比我们地板展冷清多了，我陪了几个朋友去看展会，这几个朋友都是下游产业的，他问我是不是我们接下来的日子会很难过，甚至行业出现萎缩，我说不会，从全国范围来看上海一定是萎缩的，北京一定是萎缩的，但从全国范围来看一定不是萎缩的，而且是在不断扩大的。在过去五年我们十一五当中全国商品住宅销售量是36亿平方米，十二五规划当中的住宅建设是50亿平方米，其中有刚刚张主任谈到的3600万保障住房，也就是22亿，所以首先从规模的角度来说毫无疑问是一个机会点，这是很正常的。

　　其次，在我们经济发展到当前比较高的水平下，其实包括三四线城市整个房地产行业也已经到了五年前上海水平的情况下，整个消费理念发生了一些变化，我昨天在圣象论坛举个例子，我有个朋友是崇明的，他们家造完房子以后不选地板，习惯就是水泥地，从来不习惯铺地板，但是当经济发展到一定的水准，当我们的生活发展到一定高度的时候，很多人对于居家的生活理念发生变化，包括装修。像上海、北京这样的一线城市是往更高端、更豪华、更符合日常生活，和心理状态去结合，我要住得更舒适，三四线则向一二线城市学习，我要学现代的居住理念，所以这一点来说也是我们家装行业发展的一个机会，还有我们的开发企业，房地产开发企业越来越多，这也是好的机遇，越来越多的开发企业逐渐认识到做装修房远比毛坯房卖得更高的价格，可以增加品牌附加值。我们可以数数中国做产品好的开发企业全部是做装修的，万科是规模做大，产品不是最好，但所有的高端住宅是做装修的，装修也是分层次的。中国做房地产四小龙全部做装修房，包括龙湖、星河湾、绿城、仁恒，当然这需要材料供应商，包括地板，星河湾的地板是很有故事，他会说这个地板是什么故事，今天这个场合没有必要说，我只说像这样一个看似局部的装修材料都对开发商有很大的品牌升值空间，所以和开发商合作是很大的机遇，普通老百姓对于装修房也有很大的认识。这是我们十二五当中遇到的机会点，包括一二线城市，尤其是三四线城市。

　　在企业未来发展过程中需要有一点注意的地方，我是研究房地产的，可能对于家装行业不是最熟，说得不当的地方请各位领导包涵。在未来企业发展、开拓过程中可能需要注意的几个方面，一个是城市有所变化，未来的规模有50亿平方米，但是布局的平时有变化，原本一二线城市占全国房地产份额接近50%，但是直到去年这36个城市占全国房地产市场的份额只有35%，这是指面积，另外65%的份额已经到了三四线城市，乃至于五线城市，这是未来企业开拓过程中需要注意的，恰恰和我们今天的主题很契合，抢占三三线城市。

　　第二个有保障的变化，50亿平方米有40%以上是住房保障，这就带给我们很多企业的产品可能是否需要有结构的调整，是否我们一定要全部做高端的，是否也要留一些中低端的，我们开拓一下保障部分的市场，这当中有零售的，也可以和政府合作，因为很多政府的保障性住房都是统一的，也有一些地方政府在考虑是否经济适用房做全装修，这也可以和政府谈，和做保障房的企业谈。

　　第三是我们的客群发生变化，毕竟买保障房都是中低端的普通消费者，他们对于地板的选择一个平方是多少钱，是否不能接受一平米500块钱的装修保准，是否100块钱才是他们可以接受的，我们的消费结构会发生变化，毕竟三四线城市的消费能力和一线城市的消费能力是不一样的。

　　第四还有消费习惯的变化，像崇明这样的例子，可能三四线城市很多做装修不需要地板，北方说不需要空调，因为我们有集中供暖系统，不需要不代表不能推广，我们是否可以改变消费习惯，我们是否寻找一个新的模式去改变他们的消费。我们可以告诉他，水泥地有什么不好的地方，地板有什么好的地方，甚至于和一些开发企业合作做出一点很经典的样板出来，让大家感觉这是一二线的生活模式，这是我们的家装模式，实际你们原本的理念是落后的，是不完全的，以此改变消费习惯，是否也可以这么做呢？这只是我的设想，是否具体可以落实不敢保证，还需要进行更多的探讨和深入的研究。

　　今天就讲到这里，谢谢。

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