简一石尚之夜・2012商业地产与设计海上对话 (4)

摘要：10月26日，简一石尚之夜.2012商业地产与设计海上对话活动在沪举办，此活动邀请商业地产界，设计界等代表300余人参与，新浪家居将对本次对话论坛进行现场报道。

　　廖建宁：非常感谢石尚之夜的邀请，AECOM作为世界500强企业，在国内商业地产发展很快，它不是简单的就地开发的事情，它需要一个全产业的系统整合。在这一块其实AECOM除了盖房子之外，在资讯，规划、设计、建筑、交通、水、环境、生态等等一系列它都有他全产业链的管理。在这一块已经形成了跟万达，跟万科一系列的工作。包括一半以上跟国家，或者省市重点的一些项目。其实在这一块，我简单回答一下，我们方总提的问题，其实目前来说，在规划设计领域其实在专业性整个过程中现在需要一个PAP的信用管理，尤其是作为一个项目，首先拿来的项目的时候看关键问题是什么，这是一个关键点。从这个地方开始我们要进行系统的检测，我们要从专业乙方角度来看哪些是我们应该回馈给甲方，做专业领域设计的完整性，首先要把这一块做好。我们第一个角度希望有一个系统的，咨询的服务团队，刚才提到，其实这个咨询服务团队做招商的团队，包括会做前期整体的对市场的研究可行性开发的团队，这是从咨询上来说。

新浪家居在做现场直播

　　第二个领域，作为一个委托方需要我们呈现的，专业的设计的团队，包括你们要有对整体的设计理念创新的专家，也包括了需要有很实实在在从甲方到乙方的设计。包括它的辅助性，包括景观的配套，包括水等配套。所以在这个系统里面，同时我们也会把一个甲方，希望甲方有着我们品位，同样需要持续的专业的人员，他的规划设计的人员来跟我们匹配。在这个过程中形成一个体系化，每一个阶段解决的问题，针对这些问题我们分解，分解成每一个阶段，大家达成一个共识。项目推进过程中形成一系列的问题我们需要去解决。其实我们是跟甲方共同成长。第二个问题，其实甲方的经验跟乙方的经验大家沟通及时才能更好做。我想这个也是中国未来规划、设计和未来甲方在这一块提升的一个重要方向。不仅仅是去沟通，更多的是说追求原创，追求生活方式。谢谢！

　　方宝庆：刚才讲的很好，因为大型的商业体量里面包括有前期阶段，其中阶段，后期阶段，细分有几百项的细项，这是国内跟国外的不一样，设计院的报批还有地方的合作单位，都有很大的作用。下面我们进入到第二个主题，让其他几个设计院都有表达的机会。

　　第二个主题进入更深的，商业空间的交通系统，不管是电梯，扶梯，楼梯我们全部都要，所以出入口到上线动线，万达做影院，影院的散场时间跟购物广场不同，这时候你还要独立行使，怎么样把消费者带到场外。今天要出的难题是什么？我们在招商过程中最大的是五层以上的招商是最难的。因为把五楼的客源带动，五层以上要做什么，餐饮跟娱乐，餐饮跟娱乐来自目前的成功经验。我们看一下飞天手扶梯的概念在我们的交通上到底是好是坏？在我们的设计领域里面对接上有没有一定的难度，我想了解对于这样一个硬件条件，是不是乙方建议开发商甲方应该必备？

　　许桦：作为是不是飞天，确实在香港有很多，不光是七层的，还有24几层的，现在它的经营方式，光靠交通，这是一个辅助的手段，最重要还是业态的选择，它一定要有非常有特色的，这样你们才能够进入交通。所以，三层的扶梯确实经常用的。进入商业中心最高那一层，人流倒不是最少的，因为往往集中了电影院，餐饮，最困难的就是中间那一层，四五这两层。这两层长时间没有什么基本的解决方案，所以靠三层扶梯，我觉得可以有点帮助的。但是我现在觉得像金桥有一个经验可以借鉴，比如说他把儿童活动放到高层，下面是商店，这样很多人从上面往下走，比如说包括停车，在英国有一些例子，给的设计完全是世外桃源的感觉，这个可以解决一部分的交通。

　　方宝庆：我觉得这样的解释很好，刚刚讲的三个案例都碰到过了，第一个是同城停车场，甚至于在日本，尤其到台湾都有立体停车场，刚刚讲把人员从上面下来的这个概念，目前看起来有好处，但是有困难，因为大悦城把人流送到上面，像瀑布似的人流下来，但是问题碰到难题，人流上去不会一层一层下来，这也是很困难。交通组织还是请几个设计院陆续表达意见，怎么样把这个做的更好，甚至我们发现超高层系统有核心的，电梯还要多楼层次的，全部都很头疼，交通组织是商业地产很惨痛的教训。

　　许晓东：你刚才提到的问题请室内设计师回答一下。

主持人 钟献文

　　林琮然：今天简一的石尚，我们给他的任务其实可以更简单一些，你很难去每一方面估计到他可以承受的，你应该换一个角度想什么东西应该更清楚的分开。在目前为止他们比较好的，他们开始讲说不是往垂直的方向发展，有一个很有名的购物区，我们需要一些可以认知的视觉符号，可是刚才讲到业态复杂的时候，他知道在每一层每一层，垂直动线上面，承受不同的综合题体，首先有一个问题，大家腾出这个位置还是这个位置，哪一个位置在这种商圈里是最好的。我以前跟好朋友聊天，当他做的这种东西对他招商可能是很好的切入点，在引起媒体关注和建筑为亮点的商业设施，事实上有很多问题。要特地面对这样问题的时候，要倾听下面这些声音，包含你后面调研的消费者，这些所谓的后端的供应商，他们愿不愿意参与进来，让他更多经验表达他想讲的事情。我觉得换一个角度而言，怎么样让这些业态更加干净，怎么样在这个区域里面更有效分配，这是我个人的看法。

　　方宝庆：我们很期待，我们天津滨海新区地下四层的商业街，包括常州，在常州恐龙园的边上做一个地下三层的商业街，龙湖在做一个地下三层的街，横向部分有横向的人流进入和疏解的问题，这个我们都拭目以待。

　　我们现在进行到第三个主题。第三个主题我问的问题是，夜景的灯光系统到底对我们的商业系统有多大的影响？为什么开这个话题呢，因为商业地产围绕商业为主，但是不要忘了，周一到周五的人流白天基本上人口罗雀，但是晚上五点以后人口会越来越多，所以晚上的灯光对甲方的重要性有多大的好处。我们也想听听大家对这方面的意见。贾总你先代表甲方发表意见，夜景的灯光工程对于地产商重不重要？

　　贾涛：这个我想还是按照项目的定位，包括业态来定位。我原来在做项目的时候也会做，到后期运营的时候我只是说应政府的要求只能短暂渲染一下，因为我的成本已经透支了。同时，也是两年前，因为在中山做一些项目，是远离市区，没有人烟的地方，10万平米，我们10万平米全部拿出来做产业娱乐。给人家真正消费者一个目的性。我又是以餐饮娱乐为主，我们最后追加投资150万，把我们主立面和侧立面都做了很炫的灯光。这一块反而我们要知道，因为和我们整个项目本身是配套的。如果说真正我们作为一个真正定位档次比较高的，和整个品牌的匹配度包括外立面，这一定和我们的建筑、外观、品牌定位要一致，协调起来，适合的才是最好的，不是说到处都做的花花绿绿和没有品质。

　　方宝庆：所以这一块还是要有所求，因为购物中心最大的成本来源不是人力资源就是电费，对于节能来讲是每个地产商真正要节省成大最大的问题。我们的户外灯光系统配合一定的氛围营造，不知道哪一位专家能够在这一方面，夜景灯光方面发表一些看法？

　　姚聪德：我93年从美国回到台湾，大陆的经验是没有的经验，包括城市综合体。10年后大家问谁没有做商业地产，10年前大家问谁在做商业地产。我们是一个集团，我个人本来是一个建筑师，我只会做建筑设计，但是到了项目每一个都差到不行，我们逼着什么都会，什么都学会是不可能的，所以所有的综合体我们从一个设计单位变成综合体单位。城市综合体里面包罗万象，这些东西你要统统懂是不可能的。灯光不只是外面所谓的灯光这一块，还有室内，室内这一块更耗能量，商业里面用的很多，包括人家看起来高档，他产生很高的热量，产生很高的热量结果把空调制冷，这是反复的浪费，这是最严重的事情。开发商最关注的是后面不断的花销，现在有LED出现，去年是LED的元年，已经比较好了。开发商不用出钱，由LED公司负责帮你做，这都是属于他的，你不用出半年前，你每个月如果电费200万，现在剩100万，就剩100万，从这里面拿回他的收入。这个大家都双赢。包括外面所谓灯光设计，国内因为政府所谓的一声令下，全国都亮起来。其实所有的大楼全部都亮灯，他是在阳台外面装着灯，这是假夜景，任何东西都应该是自然的。其中有一阵子把所有楼都亮起来，有红的有绿的，后来他们花7个亿再去改善，我做灯光设计的时候，每个地方都应该有它的灯光。这个考虑到业主使用这个的意愿，因为他要花钱，如果他花钱值他愿意花，商人很聪明的，能投100块赚100万他为什么不投。我们在做整个灯光，他原来是节能概念，像所有的百货公司用的灯，他几乎每天都在换灯泡，这是一个很严重的工作。包括外面，以前的系统不够，装上去没多久就瞎掉了。灯光设计这一块跟做任何其他设计一样的。我们也跟开发商报告，所有的设计师都不是魔术师，所以必须要像前面几位专家所说的，要不断沟通，包括刚才讲的交通和楼梯，要从根本上解决问题。这些东西其实从根本上应该去解决，包括我们讲的灯光，其实是一样的，谢谢！

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